由于這些業主大多沒有對 物業管理 水平的高低狀況直接進行體會，主要通過其租戶對物業管理的感受及是否續租而進行評價。而作為非擁有物業產權的租戶，與擁有物業產權的業主對物業的認識和重視角度上存在差異，租戶并不在意所使用的物業本身是否保值，物業內各系統維護是否到位，他 們更多關心的是所租物業期間，物業內服務設施是否完善、配套服務項目是否齊全、便捷、舒適。租戶需要一種酒店式的物業管理與服務，把所承租的物業單位如同賓館、飯店一樣看作臨時辦公、居住的場所，更在意直觀的外部感受如物業環境、保安形象、衛生清潔以及配套服務等。 租戶承租期間若在同檔次、同區域出現更為便捷、便宜的物業單位時，這些租戶有可能在租期屆滿后搬離。 業主對于這種非物業管理原因造成的租戶退租的現象缺乏了解，很容易將責任轉嫁給物業管理公司，進而則直接影響該單元物業管理費的繳納。同時，由于業主用于投資的物業出現空置，他們會因此為理由而拒交或緩交物業管理費，甚至還會要求降低管理費標準。如果深圳物業公司物業管理公司不 能及時收攏管理資金用于服務，需要提供的物業管理項目就不能正常展開，勢必會對服務水平和頻次造成影響。相應的物業管理公司為防止入不敷出給企業造成資金壓力，就會減少對物業管理的投入。如此惡性循環必然使得物業各系統就得不到及時、有效的維護，減少物業經濟壽命，進而更加劇了業 主所擁有的資產貶值。隨著國民經濟水平的日益提高，人們在生活需求不斷改善，物質條件得到充分滿足的情況下，逐步將手中閑置的資金用于投資以獲取收益，置業房地產目前已成為人們投資獲益的主要途徑和渠道。人們對所置業投資房地產，從最初注重物業功能逐步向物業能否保值及獲取效益方 面進行轉變，并以此作為評價、衡量物業管理水平的標準和依據。 物業項目內用于自用居住的業主戶數與用于出租經營的業主戶數基本持平，且自用居住部分的90%以上的業主還擁有多處房產，這種購置多處 物業單位 的業主在北京市已逐步形成規模。業主對物業及其管理與服務的關心角度已不僅僅停留在設備系統是否運行良好，使用功能是否完備，工程人員維 修是否及時，保安人員是否待客如賓，深圳物業公司接待人員是否微笑服務以及能夠提供多少特色服務上，他們更關心的是所投資的物業收益狀況，出租的物業租戶能否長期續租獲得收益，自身所住物業是否能不斷升值。1998年以前市場上房地產項目較少，房地產的需求大于供給以及政府對房地 產價格制定的法律、法規滯后、不健全，大多數房地產項目基本采取市場價值（或稱市場接收價值、市場承受價值）確定售價，其市場價值均遠遠高于成本價格。隨著北京市房地產開發規模日益擴大，各區位建設土地逐步增量，大量新的樓盤不斷入市，房地產的需求與供給趨于平衡，局部區位出 現供大于求的狀況，加之房地產項目售價逐步采取成本法而趨于合理，售價明顯低于同等區域的早期房地產項目。這樣使得業主所購早期物業的租售價格受到嚴重沖擊，并使物業的投資預期收益逐漸下降。前例為據，一套在1998年前最高能租到4000-5000美元/月的物業單位，受市場變化影響，目 前僅能租到1000-1500美元/月的價位。由于業主大多為非房地產行業專業人士，他們對市場供需關系影響價格等諸多因素缺乏了解和認識，容易將投資收益減少、租戶退租及物業貶值的責任歸咎于物業管理企業的水平低。 那么如何有效的緩解市場因素造成的物業貶值而給物業管理公司帶來的影響，如何實現物業保值、增值的目標，如何提高所管理物業的經濟收益，如何能保障物業管理公司與業主的利益實現雙贏，將成為深圳物業公司物業管理行業發展所要面臨的新課題，也是物業管理能否深層次發展的關鍵。 綠清認為運用資產管理的理論方法和手段來豐富深圳物業公司物業管理內涵、延伸物業管理與服務內容不失為一種更新物業管理理念、提升物業管理行業位置的新嘗試，勢將帶動物業管理行業發展之新趨勢。

同樣是深圳 物業公司 ，但是其在服務中也有多方面的不同，那么這種公司在服務中都是有什么方面的不同呢？首先就是公司的會有服務范圍上面的不同，物業上面的服務往往會有很大范圍，有些公司雖然能服務，但是其在服務上面難有很高的全面性，所以有些用戶的高要求或者是特殊要求之下也就 難有適應性了。 除了上面所說的之外，再有就是在服務中會因為深圳 物業公司 的不同，會有服務上面的質量不同，這就在于公司的本身實力了，現在也有一些公司本身就沒有相應的技術實力，而且在管理上面也有一定的下降，所以在這樣的情況下自然就會在服務中沒有更好的質量。在用戶使用這種公司時，首 先就需要選擇正規性的公司，只有正規性的公司才會在服務中會有很高的質量，因為他們本身就因為正規性而有實力。除了上面所說的之外，再有就是在這種服務上面也會有公司上面的服務模式也有所不同，隨著時代的變遷，現在的物業在服務中也有自己的模式進化。但是也有一些深圳物業公司，因 為自己意識的問題，也或者是其他方面限制，所以最終就沒有服務上面的特性，所以在用戶使用這種服務的時候，也就會因為在模式上面的不先進，或者晨服務的適應性及質量上面有所下降，所以這也就需要讓用戶使用這種服務的時候，有謹慎的的選擇。

第一種：對分內之事敢說不知道的人 對分內之事說不知道，無論是沒記住還是沒干過導致的，都屬于失職范疇。現實中，不知道分內某些事很正常，但是，一旦把不知道三個字說出來就不正常了，那就是在表明一種毫不在意的敷衍立場。但凡一個敬業的物業人，就算他真的不知道分內的某些事，也不會輕易將不知道三個字說出口。 第二種：對工作推說不會做的人 對分內工作推說不會做，原因可能是干不了，但最可能的原因是不想干。無論是干不了還是不想干，都與稱職二字相距甚遠。沒有人天生就有干成事的能力，都是學過之后才會干，或是干過之后才會做。今天說不會做的物業人，那明天肯定還是會說不會做，如此類推。而且，沒有干過，則意味著一輩子都不會做。物業公司支付工資給員工，可不是為了換取一句不會做。 第三種：出問題說不怪我的人 出現問題忙說不怪我，原因可能真的是不怪他，但即使不怪他，一旦把不怪我三個字急忙說出來，急忙撇清責任的時候，其實就是在表露一種不敢擔當的心態。有人或許認為這是一種說話藝術，而不是一種是否敢于擔當的問題，其實不然。現實生活中，不怪我三個字常出于小孩之口，因為小孩沒有擔當責任的能力，所以才會下意識說出來。作為一個敢于擔當的物業人，如果還要堅持把這個三個字掛嘴巴，那就和小孩子的擔當能力沒有任何區別。 第四種：協調辦事不客氣的人 協調辦事不客氣，原因可能是不知禮節，但最可能的原因卻是不愿尊重人。物業管理工作中，協調工作是件經常性的事務，但總有些人喜歡以高高在上的姿態和下達命令的口吻協調工作，結果總讓人感覺不被尊重而不愿意配合，以致工作不能順利、高效開展。工作出現問題后，責任貌似在配合者身上，但根源卻在不知禮節者身上。相反，遇到能決定其前途命運的人時，這種人通常會表現得極其知書達禮，這時我們就需要在其人品問題上打上一串省略號。 第五種：受人幫助從來不言謝的人 受人幫助從來不言謝，原因可能是大恩不言謝，但最可能的原因卻是認為一切都理所應當。話說幫人是情分，不幫是本分，一個受人幫助從來不言謝的人，其實就是一個不懂感恩的人。不懂感恩并不可怕，可怕的是：不懂感恩的人通常會恩將仇報。物業公司對于這種具有恩將仇報潛能的下屬，縱使能力素質空前絕后、亙古未有、史無前例，我們都要謹慎對待，能不留就別留，不愁世上何處無芳草。 第六種：看到風險隱患不支聲的人 看到 物業公司 風險隱患不支聲，原因可能是沒想到會有危險，但最可能的原因卻是等著看熱鬧。在 物業公司 ，如果多數人等著看公司的熱鬧，責任肯定在管理者身上的，若只有少數人等著看公司的熱鬧，那就另說了。所以，物業公司在查辦問題追究人員責任時，除了要揪出主謀外，還要在拔其蘿卜帶起泥中把那些等著看熱鬧的幫兇揪出來，留著這號人遲早都是個禍害。

物業 的現場的管理要做到六個字：規范、整潔、有序。一個項目面積的大小和現場感覺的營造沒有太大的關系。小的項目更可以做出精品，大的項目也一樣營造出感覺。這要抓住關鍵點，在不同的地點設置不同的物品；不同的物品在什么樣的地點出現都要一一規劃好，設計好。如，小區的主干道要 求沒有垃圾，要定好保潔員清潔的時間、頻次。綠化帶中不允許出現雜物、糞便；樹枝上不要有風吹上的方便袋和其他的東西等；業主一樓的陽臺下、散水坡上不要存放業主自己的物品（舊家具、包裝盒等）；各單元的防盜門要時刻關閉，不能讓其常開。更不允許有私自開墾綠地種植自家植物或者 飼養家禽等現象發生；每一個室外的垃圾筒要規定好放置的位置，不能隨便移動；主干道上不能隨意停放機動車，引導業主停放在地下車庫或者自家車庫；非機動車車輛要規定好停放的位置；樓道內消費通道要暢通，不允許業主私家物品占用公共走道；非機動車輛不允許放在樓內；對于違章建筑更 要及時果斷制止； 安裝室外防盜網，一定要統一樣式和材質，最好引導業主安置室內隱形防護網；衛生間各類清潔物品和工具要分類放置;地下停車場停放的車輛都能按統一標準（頭尾一致）擺放整齊；服務人員按照不同的專業統一著裝等等。 很多人認為這樣管理很難，為什么難？關鍵是缺少了監督和檢查。這就要求在現場配備一定的現場巡邏人員進行巡邏，如，發現車輛亂停要及時糾正、引導；發現垃圾隨手撿起等；管理者也要由坐式管理變成走動式管理，和現場巡邏人員一樣，發現問題及時處理，讓一線員工、現場巡邏人員和管理 者形成三方合力，定期檢查和不定時督查，環環相扣，不留死角，發現一個問題就解決一個問題，長期堅持下去，形成固化管理模式，就能實現現場的規范、整潔、有序，現場的感覺就能營造出來。 如某小區，為了避免業主周末在小區私自晾曬被揉，影響觀瞻，專門開辟了涼被區域，受到了業主歡迎，整合了小區環境。筆者在呼市參觀的一小區，為避免風大室外垃圾桶被吹跑，統一規定垃圾桶的位置，并把每一個垃圾桶下挖30厘米，用水泥砌成一個與垃圾桶底座相同大小的凹洞，把垃圾桶 放在槽里，一是起到了固定位置的作用，二是風大也吹不倒，非常科學實用。

一、各崗位責任分工 1、安保部認真做好暴風雨緊急情況時的信息傳遞、資源調配及有關后勤保障工作。 2、工程維修部門負責給排水、供電、供空調、電梯等機電設備的故障及應急處理。 3、物業服務公司治安消防部門負責三防及安全保衛、義務消防等情況應急處理，同時負責抗災救災工作。 4、保潔綠化部門負責綠化、環境的抗災保護和災后恢復工作。 二、防臺風防洪水及應急處理 1、 物業服務公司 接到臺風或暴雨警報信號通知后，應立即緊急動員，各部門處于臨戰狀態，同時成立指揮小組經理任總指揮，各部門主管為成員的三防臨時指揮部，相關人員應實行24小時值班制度，作好防洪防汛救災準備工作。 2、在臺風或暴雨來臨前，應做好各項防風、防水浸措施，如：緊急做好防風、防水浸工作、關閉公共門窗，檢查清理排洪設備、設施、廣告招牌、花盆等。 (1)檢查所有門窗，特別雙開玻璃門是否有足夠保護及穩固。 (2)牢固所有容易松脫物件，尤其是位于天臺及露臺等地方，對于一些較易吹倒的物件發如花盆等應搬至室內或將其綁緊。 (3)檢查所有去水道、沙井、雨水渠等，并清除可能引致淤塞的垃圾、泥沙及雜物。 (4)確保所有緊急用具可以隨時應用，如沙包、雨衣、頭盔、水靴、繩索、后備照明、方木（用于固定玻璃門）等。 (5)檢查排水泵系統是否正常通暢。 (6)檢查發電系統及其供油裝置正常與否，并按規程試開發電機組。 (7)關閉霓虹燈電源。 (8)智能化系統設備是否正常運行。 (9)檢查完畢，發現問題及時解決，如有處理不了的問題，應立即向領導報告。 3、在發生臺風、暴雨時，值班安保員對防風、防水浸關鍵區域和部位加強巡視，檢查門窗狀況，如發出有窗戶玻璃破碎，以最快速度趕至現場，并用板材臨時封堵。工程部維修人員集中待命，各層管理服務人員堅守崗位，如果有設備故障投訴以及發現事故隱患應采取緊急措施，及時予以解決。 4、各級工作人員協助維修技術人員做好排洪及排泄積水工作。 5、在臺風、水浸等自然災害事故時，防止犯罪案件的發生。 三、災后處理 臺風、雷暴過后，工程部組織維修人中對所轄設備設施進行檢查，發現損壞并及時修復。保潔部檢查損毀的樹木情況，并加以恢復，努力將災患影響程度降至最低。 物業 經理及時向公司總經理匯報受災及損失情況。

一、目的 1、明確大風暴雨期間的防范措施和應急處理程序，通過采取積極有效的預防措施，把損失降到最低。 二、適用范圍 1、 物業管理 區域內大風、暴雨等突發事件的防范工作。 三、職責 1、客戶服務中心負責大風、暴雨等預警通告的發布、防范工作安排、大風、暴雨期間應急事故的處理。 2、工程維修部負責大風、暴雨等預警前房屋本體、公用設施、機電設備的檢查和防范工作的實施。 3、秩序維護部門負責防范工作的實施及應急事故處理的準備工作。 四、實施程序 （一）預警防范 1、接到有關部門發布的大風、暴雨警報后，管理處在告示牌上發出書面通告，提醒業主（租戶）做好大風、暴雨來臨前的防范措施，必要時使用消防廣播發布通知。 （二）防范準備工作 1、秩序維護部門安排人員增加巡邏次數，重點檢查以下項目。 1.1檢查并落實外墻窗戶關閉。 1.2天臺懸掛物是否有被風吹落的危險。 1.3天面廣告牌是否牢固。 1.4外墻面廣告牌是否牢固。 1.5準備沙包、木板、繩子等應急用品、用具。 2、工程維修部安排專人對房屋本體、公用設施、機電設備、機房進行全面檢查，重點檢查以下項目。 2.1設備房門窗是否關閉（重點是發電機房、電梯機房、空調機房、水泵房、配電房等設備機方）。 2.2天面、陽臺、裙樓排水口，雨水井道、污水井道是否暢通。 2.3確保發電機處于正常備用狀態，有充足的燃油并做試運行試驗。 2.4檢查地下室排污泵工作狀況是否正常。 2.5準備潛水泵、臨時接線板等應急用品、用具。 （三）大風、暴雨來臨時 1、暴雨來臨時，保證地漏、水溝排水暢通，風力加大時，應用沙包堵住小區受風正面影響的小區玻璃門及其它門窗。 2、大風吹襲期間，如風壓過大，影響電梯正常運行，可暫停電梯的運行。 3、大風吹襲期間，加強巡視，有可能出現高空墜物情況，可暫時封閉部分受影響地方，待險情排除后，方可解除封閉現場。 4、情況跟蹤 4.1當有關部門發布大風、暴雨警報后，管理處安排專人收看（聽）氣象部門發布的臺、暴雨最新消息。 4.2管理處根據發布的最新信息，及時安排相應人員待命。 5、大風、暴雨期間員工的控制 5.1所有秩序維護不得請假外出，處于待命狀態。 5.2管理處所有員工不得關閉通訊工具，隨時待命。 5.3當氣象部門懸掛黑色暴雨警報或紅色大風信號時，管理處主管、工程維修部主管、秩序維護主管都應到場，實行24小時值班，中控值班室啟動消防廣播發布通告。 5.4當風力達到6級以上時，維修人員應及時拆除門崗擋車器攔桿，以防被風吹斷傷人、傷車。 （四）大風、暴雨過后的處理 管理處安排人員清理現場，主動走訪受災業主，在最短時間內協助受災業主恢復正常的生活秩序。